Vous êtes Allemand, Suisse, Hollandais et vous envisagez de travailler et de vivre en France ou tout simplement de disposer d’une résidence secondaire en Finistère, Bretagne. Alors vous êtes forcément passé par la question du comment faire pour acheter un bien en France sans être Français ?

Avant toute chose, sachez que les étrangers ont le droit d’investir librement dans l’immobilier français que ce soit pour préparer votre retraite, venir vivre en France pendant un temps donné ou pour bénéficier d’un pied-à-terre sur la côte bretonne. Bonne nouvelle !

Néanmoins, renseignez-vous sur les spécificités de la fiscalité engendrée par cet investissement immobilier et les différentes possibilités de financement pour vivre cette aventure sereinement.

Voici un petit tour d’horizon sur les points clés à connaître avant d’acheter un bien immobilier en France sans être Français.

QUELLE FISCALITE ?

Il faut savoir que le régime fiscal qui s’applique à un bien immobilier acheté en France sera appliqué à l’acquéreur étranger notamment en ce qui concerne les différentes redevances et taxes (impôt foncier, impôt sur la fortune immobilière, etc.).

Les avis d’impôts sont généralement envoyés entre août et octobre, mais vous pouvez payer des versements mensuels pour plus de commodité.

A noter qu’il existe des différences entre un étranger résident en France et un étranger non-résident en France.

Quelles sont les différences entre un étranger résident en France et un étranger non-résident en France ?

Une personne est considérée comme résidente fiscale française à partir du moment où elle réside en France, plus de 183 jours par an et si ses principaux intérêts comme son activité professionnelle (salariée ou non) est située en France. 

Les autres personnes sont considérées comme non-résidentes. 

1. Achat d’un bien immobilier par un étranger résident en France

En ce qui concerne les investissements locatifs, les étrangers résidents peuvent bénéficier de dispositifs de défiscalisation comme le dispositif LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou le dispositif Pinel.

Acheter une résidence principale permettra d’être exonéré d’impôt sur les plus-values immobilières réalisées en cas de revente de cette résidence.

Par ailleurs, les personnes dont le domicile fiscal se situe en France ne sont pas soumises à l’IFI dans le cas où la valeur nette de leur patrimoine français (et hors France) est inférieure à 1,3 million d’euros.

Pour rappel, les résidents français sont imposables sur la fortune de leurs biens immobiliers dans le monde entier. Toutefois, la valeur de leur résidence principale est réduite de 30 % pour le calcul

2. Achat d’un bien immobilier par un non résident en France

L’acquéreur étranger non-résident devra payer les différents taxes et impôts qui s‘appliquent à tout propriétaire, à savoir : Taxe foncière, taxe d’habitation (à moins que le bien soit loué à l’année et occupé au 1er de l’année en cours), impôt sur la fortune immobilière.

On notera que si un non-résident loue sa résidence française, le bénéfice sera taxé selon un taux minimal d’imposition de 20 %, en supplément des contributions sociales fixées actuellement à 17,2 %.

En ce qui concerne l’IFI, les propriétaires non-résidents seront tenus responsables si leurs actifs immobiliers en France, et seulement en France, ont une valeur de plus de 1,3 M d’euros ; cependant, des dettes liées à l’achat, l’agrandissement ou l’amélioration de la propriété peuvent être déduites de la valeur. De toute évidence, il est efficace du point de vue fiscal de se servir d’un prêt immobilier pour tout achat important.

EST-IL POSSIBLE D’OBTENIR UN PRÊT IMMOBILIER EN FRANCE EN ÉTANT ÉTRANGER ?

L’acquisition d’un bien immobilier en France par un non-résident va entraîner des transferts de fonds importants, qui sont soumis à vérification de la part des banques et des établissements de crédit français, dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent.

En tant qu’Allemand vous êtes résident d’un état membre de l’Union Européenne. Par conséquent, vous ne devriez pas rencontrer beaucoup de difficulté pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque française. Les conditions seront les mêmes que pour les Français. Les établissements prêteurs vous demanderont néanmoins que tous vos documents administratifs soient traduits en Français.

Il est intéressant de comparer l’offre de plusieurs établissements ou de faire appel à un courtier en immobilier qui s’en chargera à votre place.

Vous êtes Allemand ou Suisse et non résident alors comment ouvrir un compte bancaire en France ?

Un compte bancaire français n’est pas une obligation, mais il peut vous faciliter la vie, en particulier lors de l’installation sur place.

Vous allez en effet devoir payer régulièrement des factures telles celles d’électricité, d’eau, de la ligne téléphonique et internet ou encore les impôts locaux.
Vos paiements seront facilités et coûteront moins chers si vous détenez un compte français. 

Alors sautez le pas !

La plupart des banques demanderont une adresse en France afin d’ouvrir un compte, et certains exigeront que le nouveau client domicilie ses revenus sur le compte bancaire en France, ce qui exclut d’office les non-résidents.

Vous serez probablement amené à contacter plusieurs banques avant de trouver la bonne. De toutes manières, il est toujours intéressant/conseillé de comparer les offres afin de choisir celle qui convienne à votre besoin.

Et n’oubliez pas que vous pouvez vous faire aider dans les démarches administratives par des acteurs locaux qui de surcroît maîtrisent l’allemand.

JA ich bin da für Sie!

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